Иностранцы приезжают в Испанию, замедляя падение цен

13.10.2012


Когда закончится падение цен на недвижимость в Испании и стоит ли откладывать сделку до этого момента? Почему эксперты считают, что цены завышены, если жилье дешевое? Какую недвижимость выгодно покупать в Испании? Правда ли, что россияне уже приватизировали все побережье? Подробности – в материале ee24.ru.

Замедление свободного падения

Цены на недвижимость в Испании снижаются, и можно со всей ответственностью заявить, что ни один регион еще не то что не выкарабкался из кризиса – а все больше в нем увязает. Об этом свидетельствуют хотя бы те суммы, которые продавцы "вторички" хотят выручить за свою жилплощадь. Согласно таким данным от портала Fotocasa, в июне 2014-го в каждом из 17 автономных сообществ Испании можно было купить недвижимость дешевле, чем год назад.

В среднем по стране, кстати, жилой квадратный метр продается за €1656, что на €43 меньше, чем в мае, и на €117 меньше, чем в прошлом июне. Годовое снижение в 6,6% для Испании – это уже ничто по сравнению с двузначными показателями начала десятых годов. Падение цен притормаживается, но все же продолжает свое движение. О том, сколько будет длиться тормозной путь, – ниже. (Кстати, нотариусы дают данные о реальных ценах сделок: в мае квадрат уходил за €1200, подешевев за год на 4,5%. Но вернемся все же к предлагаемым ценам, они хорошо отражают настроения продавцов).

Сильнее всего за годы кризиса подешевело жилье небольшой площади: до 60 кв.м – на 45%, до €1888 за "квадрат", от 60 до 100 кв.м – на 46%, до €1574 за "квадрат". Просторное жилье, часто относящееся к элитной категории, как покупали иностранцы, так и продолжили. И метр там стоит дороже всего (в отличие от некризисных рынков, где студии идут дороже трехкомнатных): жилье от 150 до 300 кв.м стало дешевле на 31% и стоит €2097 за "квадрат".

За последний год ощутимее всего цены упали в Наварре (-9,6%, до €1755 за кв.м), Каталонии (-9,5%, €1987) и Эстремадуре (-9%, €1170). На их фоне неплохо смотрится Валенсия (-4,3%, €1305), а также острова – Канарские (-4,3%, €1330) и Балеарские (-3,8%, €1767), где недвижимость подешевела меньше всего.

Самым дорогим по-прежнему считается жилье в маленькой, но гордой Стране Басков (14-ая из 17-ти по площади) – €2927 за кв.м. За северным регионом следуют сообщества с крупнейшими городами Испании – Мадрид (не путать с городом) и Каталония, доступные за €2215 и €1987 за кв.м соответственно. Кастилия – Ла-Манча, Эстремадура и Мурсия – наиболее дешевые, ведь стоимость "квадрата" там не превышает €1200.

Зато популярные "косты" показывают завидную доступность. Провинция Аликанте (побережье Коста-Бланка) – €1312 за кв.м, провинция Таррагона (Коста-Дорада) – €1395 за кв.м. Чуть дороже провинция Малага (Коста-дель-Соль) – €1572 за кв.м, а также провинция Жирона (Коста-Брава) – €1700 за кв.м.

Тормозной путь

Ждать или не ждать – вот в чем вопрос. Большинство экспертов сходятся во мнении, что цены на недвижимость в Испании завышены и стоит ждать дальнейшего падения. Но как это всегда и бывает, есть отдельные мнения, противоречащие мейнстриму.

Жилье в Испании переоценено на 10% – предупреждают в МВФ. Это означает, что оно слишком дорогое по сравнению со средними зарплатами и со стоимостью аренды. Шутка ли: экономисты подсчитали, что отпускная недвижимость в Испании окупается за 32 года: начиная от 17 лет на Майорке и заканчивая 67 годами в Стране Басков. Это означает, что цены на квартиры такие высокие, что совершенно несоразмерны арендным ставкам. Когда цены снизятся еще на 10%, будет смысл говорить о стабилизации.

В Citigroup как будто бы подсмотрели цифры в отчете МВФ и тоже заявили, что цены упадут на 10%, и это только до конца 2014 года. По самым оптимистичным прогнозам банкиров, снижение составит порядка 5-6%.

Профессиональные оценщики недвижимости вторят: нет никаких явных признаков восстановления рынка. Sociedad de Tasación (досл. "Общество оценки") констатирует, что падение замедлилось, но цены все равно продолжают снижаться. По данным оценщиков, за последний год жилье подешевело не на 6,6%, как у Fotocasa, а на 2,5%, а за предыдущий – на 15%. Говорить о том, когда цены стабилизируются, в Sociedad de Tasación даже не берутся, настолько все непредсказуемо.

Что может повлиять на дальнейшее снижение цен? Сейчас у банков скопилось недвижимых активов на €30 млрд – это где-то 200 000 объектов в пересчете на средние квартиры, обладающие ликвидностью. В 2013 году сумма таких активов увеличилась на 14,5%, а значит, застройщики продолжили разоряться (это примерно половина от объема, изъятого банками), а покупатели продолжили испытывать трудности с выплатами по ипотеке (вторая половина). Чтобы реализовать все эти ненужные дома и апартаменты (за поддержание которых банкам приходится платить деньги), идут на всевозможные акции: и "2 по цене 1", и "только на этой неделе", и "сертификат в IKEA при покупке дома", и "первые полгода ипотеки – бесплатно".

А вот некоторые экономисты уверены, что Испания уже на дне и готова сделать рывок в светлое будущее. В Alfa Inmobiliaria утверждают: в некоторых регионах недвижимость начнет дорожать в самое ближайшее время. Потому что цены упали ниже плинтуса, а банки стали охотнее кредитовать. Чтобы получить ипотеку на стандартную квартиру, нужно зарабатывать €1,1 тыс. в месяц – против €4,8 тыс. в месяц в 2007 году.

Глава Института экономических исследований Хосе Луис Феито (Head of the Economic Research Institute José Luis Feito – для Марины) тоже верит в возрождение рынка, но с оговорками: только если позитивные факторы наложатся друг на друга. Первый – продолжение экономического роста. Второй – преодоление безработицы. Но, пожалуй, никто кроме г-на Феито таких смелых мыслей за последнее время не высказывал.

Берут, берут! Иностранцы нахлынули, но россиян среди них не больше 10%

Слухи о российской оккупации Коста-Бланка и других "костов" сильно преувеличены. В первом квартале 2014 года продажи иностранцам увеличились и достигли 19,4%. Это действительно колоссальная доля, если подумать: одна из пяти сделок приходится на нерезидентов. Первыми идут британцы (их 13,8% среди зарубежных покупателей), за ними – французы (10,5%) и только потом – россияне (8,4%). За последний год китайских покупателей стало почти в два раза больше, российских – в полтора. Показательно, что иностранцы, которых кризис как бы и не затронул, покупают в Испании более дорогую недвижимость, чем аборигены. Метр "за рубеж" идет за €1486.

Русские известны своими имперскими замашками: то им нужно покутить, чтобы залить водкой весь берег, то непременно подавай жилье на первой линии. Мечты детства – в жизнь! Обладателей российских паспортов в 2013 году в Испании стало на 3,3 тыс. больше: приехали 8,5 тыс., а эмигрировали обратно в Россию или в третьи страны 5,2 тыс. Такие данные предоставляет Национальный институт статистики Испании.

Тем не менее, недвижимость в Испании остается у россиян направлением №2 после Болгарии, если судить по запросам в "Яндексе" за первый квартал. Да, в 2013 году россияне приобрели в Испании аж 3,2 тыс. домов и квартир, что в 2 раза больше, чем в 2010 или в 2011 годах, но все же это еще далеко не угрожающие объемы.

Сейчас выгодно покупать жилье для себя, поскольку скоро оно начнет дорожать. Выгодно приобретать недвижимость там, где она уже начинает расти в цене – в Мадриде, Барселоне, на Балеарских островах. Кроме того, покупка дешевой квартиры в Испании под сдачу в аренду также принесет хорошую отдачу. Приобретать что-то в инвестиционных целях – нонсенс: стоит обратить внимание на Лондон, Берлин, Вену и другие по-настоящему спокойные гавани.

http://ee24.ru/trend/inostrancy-priezzhayut-v-ispaniyu-zamedlyaya-padenie-cen/
Фото