Уже три года подряд цены на недвижимость в Испании уверенно идут вниз. Многие покупатели смогли сделать довольно выгодные приобретения по адекватной цене. Правда, в ближайшее время как инвестицию такую покупку рассматривать нельзя.
Для покупки недвижимости в Испании в помощь можно призвать как российское, так и местное агентство недвижимости. Как правило, российские агентства ориентируются на продажу квартир или вилл в комплексах с собственной инфраструктурой. Значит, и порог входа на рынок в этом случае будет выше. Как правило, минимальная стоимость предложения российских агентств составляет €60 тыс. «Вторичную квартиру с одной спальней не в крупных городах, а в пригородах, на расстоянии 30-40 мин. на машине (например, пригород Барселоны — Тосса-де-Мар) можно купить и за €65-80 тыс. Если говорить о квартирах в достаточно крупных современных комплексах с отделкой, территорией, управляющей компанией и т. д., то стоит уже ориентироваться на €110-120 тыс. Квартира в черте города стоит подороже — €200-250 тыс., если мы говорим о хорошем комплексе в пешеходной доступности от моря и с инфраструктурой — фитнес-центрами, SPA-салонами и т. д. Сегмент элитного жилья — это квартиры в элитных районах, например, Барселоны или Мадрида, других крупных городов или виллы в черте города или на побережье. Ценовой диапазон в этом случае неограничен — от €5-6 тыс. за квадратный метр и выше»,— рассказывает генеральный директор компании МИЭЛЬ-DPM Наталья Завалишина. «Мы работаем с бюджетами от €70 тыс., но таких клиентов почему-то у нас мало. Основная масса рассчитывает на €150-500 тыс. Апартаменты, дома в кондоминиумах с развитой инфраструктурой в шаговой доступности от моря, регионы — абсолютно все побережья»,— рассказала директор зарубежного департамента компании «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова.
По подсчетам гендиректора агентства «Атлас» Николая Чичинавы, «за €100 тыс. можно приобрести двухспальную квартиру на юге Коста-Бланки (Торревьеха, Гуардамар, Ориуэла), расположенную до километра от моря. На севере Коста-Бланки (Кальпе, Аликанте, Бенидорм) цены будут повыше на €20-70 тыс.».В центре города Рохалес (10 мин. от пляжей Гуардамара) можно приобрести двухспальные апартаменты (68 кв. м) от €105 тыс. При этом на крыше здания имеется фитнес-центр и небольшая водолечебница. На побережье Коста-дель-Соль в комплексе «Лас Энсинас де лос Аркерос» можно купить апартаменты площадью от 77 кв. м за €185-215 тыс.
Цены на элитный сегмент просели в меньшей степени, но все равно стали гораздо более привлекательными. «Наиболее бюджетное предложение в нашей базе — небольшая, элегантно обставленная вилла в охраняемом поселке Sierra Blanca Country Club с четырьмя спальными комнатами, тремя ванными, бассейном и видом на море за €775 тыс. Площадь виллы составляет 200 кв. м, она расположена в 10 мин. езды от центра Марбельи. Наиболее распространенное предложение находится в ценовом диапазоне около €4,5 млн. За эти деньги можно приобрести виллу большей площади, порядка 600-1000 кв. м, с пятью-шестью спальнями, бассейном, находящуюся в непосредственной близости от пляжа»,— рассказывает директор по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юрнегева. На Майорке основной ценовой сегмент элитной недвижимости — €2-5 млн. Объектов стоимостью до €1 млн не так много, тем не менее кое-что интересное подобрать можно. Например, апартаменты в жилом комплексе с видом на море с двумя-тремя спальнями можно приобрести за €800-975 тыс. «На Мальорке апартаменты на две спальни можно приобрести за сумму от €200 тыс. Это будет объект на берегу моря с отличным сервисом, развитой инфраструктурой и высоким качеством. Таунхаус в Порто-Банусе, одном из престижнейших мест на Коста-дель-Соль, обойдется от €390 тыс., включает четыре спальни и находится в непосредственной близости от гольф-клуба»,— рассказывает специалист отдела по зарубежной недвижимости компании Chesterton Анна Мунтян.
Сегодня по цене московской квартиры на окраине можно купить в Испании виллу у моря. А скидка, которую можно получить в процессе переговоров, покроет комиссию агента. Правда, покупать испанскую недвижимость выгодно только для себя, а не для инвестирования.
На испанских же сайтах минимальная стоимость объектов будет в два раза ниже — от €30 тыс. Как правило, это предложения на вторичном рынке жилья от собственника — в российских агентствах такие объекты не представлены. Однако эти предложения весьма специфичны. Как правило, это будет небольшая квартира в старом доме (построенном 30 лет назад), с минимум мебели, а то и вовсе без нее, требующая хорошего ремонта. При этом объект может находиться в 15 мин. езды от моря. Полезно выяснить, почему этот объект так дешево стоит. Возможно, дело в том, что квартира относится к залоговой недвижимости, перешедшей в банк по суду. А с залоговой недвижимостью покупатель приобретает и долги продавца по налогам и сборам, которые придется оплачивать. Вдобавок банки, по мнению специалистов, выставляют на продажу лишь плохие объекты. Ликвидные объекты с хорошими параметрами они, наоборот, придерживают, рассчитывая их продать, когда на рынке наступит стабилизация. Вот, например, предлагаются апартаменты (61 кв. м) в Аликанте с тремя спальнями и ванной за €27 тыс. При этом выясняется, что дом построен в 1979 году, а сама квартира нуждается в ремонте, заявленная скидка от банка составит 30%.
Среди местных предложений можно найти довольно интересные цены и на недвижимость в городах. Так, в Барселоне минимальные предложения начинаются примерно от €50 тыс. Скажем, за €48 тыс. можно приобрести двухкомнатную квартиру с террасой (общей площадью 86 кв. м) в доме постройки 80-х годов. Однако надо учитывать, что такая недвижимость потребует дополнительных вложений. В Сант-Андриа-де-Бесос (Барселона) за €75 тыс. можно купить трехкомнатную квартиру (65 кв. м) с меблированной кухней и одной ванной комнатой. Ориентируясь на больший бюджет, можно выбрать более качественный объект. Например, в новом доме, в котором предлагаются студии и квартиры, цена предложения на минимальный объект начинается от €103 тыс. В Валенсии минимальная цена «двушки» (60 кв. м) составит €33 тыс., но квартира находится на последнем этаже пятиэтажки без лифта.
Если же покупатель не представляет свое будущее жилье, например, без гаража или бассейна, в этом случае бюджет придется увеличить. Например, за €150 тыс. на Коста-Бланке (Бенидорм) можно купить в жилом комплексе апартаменты площадью 75 кв. м с видом на море, бассейном. Да и к вилле или дому можно присматриваться, располагая таким же бюджетом. Например, в городе Гуардамар-дель-Сегура можно на эти деньги купить просторный дом площадью 200 кв. м с участком и бассейном.
Вопрос, который волнует покупателя,— насколько различается стоимость предлагаемых объектов в испанских и российских агентствах?
Как правило, при покупке объекта на первичном рынке недвижимости покупатель не платит комиссии российскому агентству, в случае с вторичкой комиссия агента составит 3%. Размер комиссии может зависеть и от конкретного случая. «Бывают специфические ситуации со сложным подбором недвижимости в узкозаданном районе с четкими параметрами, например определенные улицы Барселоны, тогда комиссия составит в зависимости от цены объекта от 3 до 5%»,— рассказывает Юлия Титова.
По некоторым оценкам, цена в российских агентствах на 5% выше, чем в испанских. Нужно учесть некоторые особенности испанского законодательства. «Испанские агентства берут комиссию с продавца. Например, собственник хочет продать квартиру за €90 тыс., но при этом он должен заплатить нам комиссию 2-7% в зависимости от типа жилья. Эта комиссия будет включена в стоимость дома. Российские агентства добавляют к этой стоимости свою комиссию, так как они продают объекты не напрямую, а через посредников»,— рассказывает коммерческий директор компании Spanish Properties Наталья Белаиш.
Однако ситуация на рынке недвижимости Испании сегодня такова, что торг еще возможен, а скидка может покрыть размер комиссии. «В принципе цены окончательные. В редких случаях, если застройщик видит сильную заинтересованность покупателя и готовность купить, он может предоставить какие-то дополнительные скидки, но редко они превышают 3-5%. Но это нужно обсуждать на месте, при выборе объекта»,— рассказывает Наталья Завалишина. Собственники жилья, в отличие от застройщиков, могут предоставить более существенную скидку, особенно если они попали в сложное финансовое положение. Например, по данным портала Spanish Property Insight, вилла на севере Коста-Бланки с тремя двойными спальнями, двумя ванными комнатами, бассейном, гаражом, в пешей доступности от пляжа в Хавеи была недавно продана за €265 тыс., запрошенная же цена была на €110 тыс. больше. Есть и другой пример: отдельно стоящая вилла на первой линии с панорамными видами через залив на Ивису в районе Хавеи предлагается за € 950 тыс. Это четыре спальни, четыре ванные комнаты, подогреваемый бассейн, гараж и мастерская, на втором этаже отдельные апартаменты с двумя спальнями. Недавняя банковская оценка объекта — €1,8 млн, причем после модернизации вилла может потянуть на €2 млн.
В сложившейся ситуации основные факторы, которые влияют на окончательную цену объекта,— месторасположение и обстоятельства продавца. Многие продавцы не согласны со значительным понижением цен и не готовы даже декларировать адекватную стоимость объектов. Поэтому, чтобы наиболее точно определить цену, нужно внимательно осматривать объект: подчас то, что раньше не могло значительно повлиять на цену (например, наличие некрасивой постройки вблизи объекта), сегодня может стать хорошим поводом для сбивания цены. Некоторые участники рынка отмечают, что в целом стоимость объектов в испанских и российских агентствах сейчас не особо отличается из-за высокой конкуренции. Когда у покупателя есть большой выбор, как сегодня, риэлторы, чтобы сохранить клиента, готовы предложить ему более выгодные условия.
Другого мнения придерживается директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс, который считает, что на рынке могут быть и высокие комиссии, вызванные желанием продать неликвидные объекты: «Россиянам продают, потому что не могут продать никому другому. На европейском стабильном рынке средняя комиссия агентства, которое продает недвижимость от имени застройщика, составляет 3-4%. На проблемных рынках, к которым сейчас относится Испания, размер комиссии российского агента начинается от 10 и может доходить до 20%. Соответственно, эта стоимость будет закладываться в конечную стоимость объекта для покупателя. Чтобы выяснить, насколько реальна цена, которую вам предлагает компания, нужно обращаться к иностранным сайтам и сравнивать стоимость аналогичных объектов».
Действительно, эксперты пока не могут порадовать радужными перспективами относительно испанской недвижимости. Тому есть несколько причин. Так, по данным Ассоциации девелоперов и застройщиков Испании, на решение проблемы избытка курортной недвижимости потребуется около пяти лет. А продажи идут очень медленно: по данным испанского министерства по жилищному строительству, за первые три месяца 2010 года нерезиденты купили в Испании всего 513 домов (что всего на 6% больше, чем за аналогичный период 2009 года).
Существуют и более глобальные проблемы, которые мешают экспертам пророчить испанской недвижимости светлое будущее. Во-первых, это безработица: прогнозируемый в 2010 году уровень испанской безработицы был увеличен на 0,4%, до 19,4%. Во-вторых, ипотечный кризис. Банк Испании заявил о возможном ужесточении резервных требований к банкам: планируется усилить борьбу с плохими долгами и повысить уровень резервов, особенно по сделкам с недвижимостью, если она находится на балансе банка более двух лет. Предполагается, что испанские банки должны будут выделять в обеспечение до 30% от стоимости объекта, если он находится на балансе банка более двух лет. И это может послужить поводом для еще большего снижения цен на залоговую недвижимость.
Все эти факторы, по мнению экспертов, приведут к тому, что испанская недвижимость подешевеет. Поэтому тем, кто не торопится стать собственником прямо сейчас, есть смысл немного выждать.
Автор: Юлия Погорелова
