Покупка недвижимости в Испании – не такая сложная процедура, как многие себе представляют. Тем не менее, мы регулярно получаем от наших клиентов просьбы разъяснить весь процесс от А до Я.
Покупка недвижимости в Испании для россиян какими-либо особенностями не отличается. Россияне наравне с другими иностранцами обязаны подтверждать источник происхождения средств. Такая проверка ведется в рамках профилактики борьбы с отмыванием капиталов. Проверка проводится банком как в случае открытия банковского счета в Испании и перевода на него денег, так и в случае оформления ипотечного кредита.
Виза при покупке недвижимости в Испании
В отличие от некоторых других государств Испания не требует оформления специальной визы для покупки недвижимости. Туристическая виза, мультивиза – подойдет любая, обеспечивающая легальное нахождение покупателя в Испании на момент сделки. Также нет никаких ограничений в статусе покупателя: им может быть юридической или физическое лицо, резидент или нерезидент Испании. Единственное, что отличает нерезидентов – это налоговые обязательства: в отношении них действует особый налог на доходы нерезидентов. И еще один важный момент: недвижимость в Испании можно купить по доверенности. Т.е. приезжать и вовсе необязательно, доверенное лицо проведет сделку за вас.
Особенности покупки недвижимости в Испании
Первая особенность покупки недвижимости в Испании – обязательное получение сертификата NIE. Número de Identidad de Extranjero – это идентификационный номер иностранца, который по совместительству является налоговым номером. Любой иностранный гражданин, вступающий в экономические отношения с испанским государством, обязан иметь такой номер. Владение недвижимостью подразумевает уплату налогов, соответственно, NIE должен быть получен еще до совершения сделки.
Вторая особенность – возможность купить недвижимость в Испании в ипотеку. Испанские банки относят операции с нерезидентами к высокорисковым, но, тем не менее, идут навстречу и оформляют ипотечные кредиты. Если граждане Испании и резиденты могут получить ипотеку до 80% от стоимости жилья (а в отдельных случаях – и до 100%), то нерезидентов обычно кредитуют на 30-50%. Требования к документам при этом вполне выполнимые: требуется представить справку с работы, выписку из банка, где видно движение по счету, декларацию 2-НДФЛ (для предпринимателей – 3-НДФЛ), выписку из кредитной истории.
Третья особенность – право на получение «Золотой визы» инвестора при покупке недвижимости от 500 000 €. На сегодняшний день виза или резиденция инвестора – это самый «бонусный» вид на жительство в Испании.
Четвертая особенность – право на получение многократной шенгенской визы при покупке любой недвижимости, независимо от ее цены. Кроме того, если в дальнейшем вы заходите оформить испанский вид на жительство, собственное жилье на территории Испании станет преимуществом.
Процедура покупки недвижимости в Испании
Покупка недвижимости в Испании начинается с оформления номера иностранца – NIE. Номер можно оформить как в самой Испании (в отделении полиции по работе с иностранцами), так и в консульстве Испании в стране проживания покупателя.
Процедура оформления может длиться от нескольких дней до нескольких недель, поэтому стоит быть готовым к непредвиденным задержкам. Основным требованием при оформлении NIE является отсутствие нарушения визового режима, а также возможность документально подтвердить саму причину оформления. Если имеется договор резерва, можно приложить его. В противном случае, в нотариальном порядке оформляется акт о намерении купить недвижимость в Испании.
С номером NIE на руках можно открывать счет в банке. С иностранцами работают все коммерческие банки Испании, поэтому в выборе покупатель не ограничен. Сама процедура открытия счета бесплатна, но банк может навязывать дополнительные услуги: размещение депозита, покупку страховки и т.п. Если в одном банке условия не устраивают, есть смысл обратиться в другой.
Банковский счет в Испании нужно иметь обязательно:
во-первых, на него потребуется перевести денежные средства для оплаты покупки;
во-вторых, к этому счету в дальнейшем будет привязаны многие налоги и расходы, связанные с содержанием недвижимости.
Если договор резерва не был подписан раньше, то можно переходить к этому шагу после получения NIE. В момент подписания договора резерва принято вносить от 2 до 5 тыс. евро. В дальнейшем эта сумма будет учтена в общей цене сделки купли-продажи.
Важным этапом в процессе покупки недвижимости в Испании является проверка выбранного объекта на предмет обременений, которые могут помешать сделке. Для этого запрашивается выписка из Реестра собственности – Nota Simple Informativa, в которой указываются все собственники недвижимого имущества, а также все существующие обременения и ограничения.
Срок получения выписки через Интернет обычно составляет один день. Если обнаруживаются обстоятельства, мешающие сделке, резерв должен быть возвращен покупателю. Как правило, проверку объекта на наличие обременений осуществляет риелторское агентство, с которыми сотрудничает покупатель.
Дальнейшим шагом в покупке недвижимости в Испании будет подписание договора задатка. В момент подписания покупатель вносит установленную продавцом сумму (10-30%), а в самом тексте договора указываются сроки для подписания купчей в присутствии нотариуса, а также права и обязанности сторон (например, в случае расторжения договора).
Обычно подписание договора задатка и подписание купчей разделяют один-два месяца. За это время покупатель должен перевести недостающую сумму на свой счет в Испании, либо, в случае необходимости, подготовить все документы для оформления ипотечного кредита. Процедура одобрения кредита в Испании занимает несколько недель.
С кредитом или без, сделка купли-продажи всегда оформляется в присутствии нотариуса. Если берется ипотечный кредит, на сделке будет присутствовать представитель банка. Если одна из сторон сделки (или обе стороны) не владеют испанским, обязательно участие переводчика.
Накануне сделки нотариусу передаются все документы для проверки объекта на наличие обременений и задолженностей. С черновиком купчей стороны могут ознакомиться до подписания. Если достигнуто согласие по всем пунктам, происходит подписание с одновременной передачей ключей и банковских чеков.
Подписанный и заверенный нотариальный акт отправляется на регистрацию в Реестр собственности. В это же время происходит уплата всех положенных налогов и пошлин. Если оформляется ипотечный кредит, то еще до подписания купчей и ипотечного договора управляющая компания создает небольшой резервный фонд из средств клиента, из которого затем оплачиваются все расходы. Неизрасходованный остаток в итоге будет зачислен на расчетный счет покупателя.
На окончательное оформление всех документов уходит один-два месяца. Сразу после визита к нотариусу необходимо посетить офисы коммунальных служб (либо связаться с ними по телефону) и переоформить все контракты на нового владельца.
Если недвижимость покупается через агентство, с большой долей вероятности вам предложат постпродажное обслуживание. Оно может включать проверку квартиры или дома в отсутствие хозяев, получение корреспонденции, подачу декларации по налогу на доходы нерезидентов, контроль фактур от коммунальных служб и т.д. Такие услуги являются весомым преимуществом для тех, кто не планирует постоянное нахождение в Испании, а соответственно не может осуществлять контроль за приобретенным объектом.
Условия покупки недвижимости в Испании
Как мы уже отметили выше, условия покупки недвижимости в Испании довольно мягкие. Пожалуй, наиболее пристальное внимание уделяется проверке источника происхождения средств.
Эпоха чемоданов с деньгами давно ушла в прошлое. Сейчас покупатель приходит на сделку с банковским чеком. А банки, в свою очередь, все больше отходят от операций с наличными, требуя пополнять счет посредством банковский переводов.
При этом от нерезидентов требуют переводить деньги непосредственно с личного счета, открытого в стране фискальной резиденции. И все это – с предъявлением по первому требованию подтверждающих документов: налоговых деклараций, справок с работы, договоров продажи имущества и т.п. Несоблюдение требований банка чревато блокированием счета или отказом принять на него переведенную сумму.
Покупка недвижимости в Испании – не такая сложная процедура, как многие себе представляют. Тем не менее, мы регулярно получаем от наших клиентов просьбы разъяснить весь процесс от А до Я. 
